不動産投資を始める方で、1棟だけでいいという方は少ないと思います。

大半の方は複数棟保有し、資産を増やしていきたいという方々だと思います。

現在、複数棟保有している方々はどのような方法で物件を増やしてきたのでしょうか?

単純な話をすると、融資評価が出る物件です。

(銀行から融資を受けるのに、評価が出ない案件に銀行が融資をしないのは当然ですよね…)

 

しかし、A銀行で融資評価がきちんと出ていたにも拘わらず、B銀行・C銀行では物件評価額が伸びず、融資を断られるケースは少なくありません。

理由は”融資評価方法”にあります。

不動産には評価方法が複数あります。

具体的には、

「実勢価格、積算法、収益還元法、固定資産税/相続税評価」などが挙げられます。

これらの評価方法に加え、各銀行独自の評価方法をもって融資額が算出されます。

簡単に説明しましたが、この様な融資評価方法の違いにより、

「A銀行では評価額が売買価格よりも高いが、B銀行・C銀行では売買価格よりも低い」

などの差が生じてきます。

 

主に収益還元評価で評価出しをする金融機関は、融資評価額が大きい傾向にあります。

収益還元評価の算出方法を簡単に説明すると、

『Aという物件の直近1年間の純収益(=賃料収入-ランニングコスト)を還元利回り(=物件自体の適正と思われる利回り)で割った数字』により算出されます。

こちらの評価方法は実勢価格に近い金額が出るケースが多いため、融資評価額が出やすくなる傾向にあります。

 

一方、メガバンク等の多数の銀行は積算法によって評価を出しています。

積算法とは、簡単に説明すると、

路線価×土地面積で算出した土地評価額と、建物の再調達価格(同規模の建物を再建築した際の価格)を足した金額により算出されます。

この計算方法によって算出された額(積算評価額)に各銀行独自の掛目を加えた額が融資額となる銀行もあります。

(ある銀行では、収益還元評価と積算評価の両方を用い、評価額の低い方が融資額となる銀行もあります。)

 

この違いがA銀行では評価が出ているのに、B銀行・C銀行では評価が出ないという差が生じる要因となります。